Hinweis: Einführung zu der Entscheidungsbesprechung: Kautionshaftung des Grundstückserwerbers in der Zwangsversteigerung auch bei Insolvenz des Voreigentümers und nicht insolvenzfester Anlage der Mietkaution (vgl. BGH WM 2012, 819) (BGH; Urteil vom 07.03.2012 – XII ZR 13/10). Die Entscheidungsbesprechung wird heute mittag veröffentlicht.
Damit im Einzelfall gegenüber dem geschilderten Sicherungsinteresse des Vermieters auch das Schutzbedürfnis des Mieters berücksichtigt wird, stellt § 551 BGB für Wohnraummietverhältnisse Regeln über die Vereinbarung von Sicherheiten auf, die nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden können (§ 551 IV BGB).
a) Zulässige Höhe
Die Sicherheit darf das Dreifache der monatlichen Miete (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen (§ 551 I BGB). Das muss auch bei Mehrfachsicherungen (z. B. Barkaution und Lohnabtretung) beachtet werden; diese dürfen insgesamt nicht mehr als drei Monatsmieten ausmachen. Eine Barkaution kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten erbracht werden, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§ 551 II BGB). Übersteigt die vom Mieter geleistete Kaution drei Monatsmieten, kann er den überschießenden Betrag nach § 812 I 2, 1. Fall BGB zurückverlangen.
b) Anlagepflicht des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution bei einer Sparkasse oder Bank als Sparguthaben zum üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist und von seinem Vermögen getrennt anzulegen (§ 551 III 1, 3 BGB). Die Zinsen (und Zinseszinsen) stehen dem Mieter zu, müssen jedoch auf dem Konto stehen bleiben (§ 551 III 3, 4 BGB).
Die Verzinsungspflicht besteht nicht bei Wohnräumen eines Studenten- oder Jugendwohnheimes (§ 551 III 5 BGB, um die Möglichkeit einzuräumen, die Kautionen global und höher verzinslich anzulegen, und dadurch die Mieten niedriger zu halten.
c) Folgen bei Veräußerung der Mietsache
Bei Veräußerung von Räumen oder eines Grundstücks tritt der Erwerber hinsichtlich der Mietsicherheit des Mieters kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein (§ 566a S. 1 BGB). Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a S. 2 BGB).
Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) Mai 2012
