Hinweis: Einführung zu der Entscheidungsbesprechung: Kündigung wegen Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlung. (BGH in NZM; Urteil vom 18.07.2012 − VIII ZR 1/11). Die Entscheidungsbesprechung wird heute mittag veröffentlicht.
Nach § 543 II Nr. 3 BGB kann der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter entweder
– für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nichtunerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 II Nr. 3 Ziff. a) BGB) oder
– in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Nr. 3 Ziff. a) BGB).
Hierbei zählen zur Miete auch die Betriebskostenvorauszahlungen.
Handelt es sich allerdings um Wohnraummiete, so sind einige Besonderheiten zu beachten, so dass § 569 BGB zusätzlich zu berücksichtigen ist.
Nach § 569 III Nr. 1 BGB ist ein nicht unerheblicher Teil der Miete im Sinne des § 543 II Nr. 3 Ziff. a) BGB nur anzunehmen, wenn der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigt. Zudem sieht § 569 III Nr. 2 BGB vor, dass die mit Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a I BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Allerdings besteht diese Möglichkeit, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden zu lassen, nur dann, wenn der Kündigung nicht vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch Nachzahlung von kündigungsrelevantem Rückstand unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
Wird um eine Mieterhöhung gestritten und ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters, so besteht eine Schonfrist von 2 Monaten ab Rechtskraft des Urteils für den Mieter, vor deren Ablauf der Vermieter keine Kündigung wegen des Verzugs mit der Zahlung der erhöhten Miete aussprechen darf.
Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) November 2012
