Nach § 536 I BGB braucht der Mieter nicht die volle Miete zu zahlen, sofern nicht die Minderung der Tauglichkeit unerheblich ist (§ 536 I 3 BGB). Dem Wohnraummieter kann dieses Recht nicht einmal durch Individualvereinbarung entzogen werden, § 536 IV BGB.
Zwischen dieser Minderung und derjenigen im Kaufrecht bestehen erhebliche Unterschiede: Die mietrechtliche Minderung braucht nicht erst durch die Ausübung eines Gestaltungsrechts vollzogen zu werden. Vielmehr setzt § 536 BGB selbst die Miete herab, so dass der Mieter nur den geringeren Betrag (oder bei gänzlicher Unbrauchbarkeit der Mietsache überhaupt nichts) schuldet. Daher unterliegt die Minderung anders als im Kaufrecht als solche auch nicht mittelbar einer Verjährung. Wenn der Mieter trotzdem den vollen Betrag gezahlt hat, kann er das zuviel Gezahlte grundsätzlich nach § 812 I 1 Alt.1 BGB zurückverlangen. Dieser Rückforderungsanspruch in Bezug auf zuviel gezahlte Miete unterliegt dann der Regelverjährung der §§ 195, 199 BGB.
Wenn der Mieter in Kenntnis der Minderung die volle Miete weiterzahlt, scheitert sein Rückforderungsanspruch allerdings an § 814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld). Das kann er verhindern, indem er unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt. Für die Zukunft wird die Minderung durch eine (auch vorbehaltslose) Weiterzahlung nicht berührt, sofern nicht im Einzelfall in der vorbehaltslosen Zahlung ein Verzicht oder Verwirkung zu sehen sind (vgl. Medicus/Lorenz, Schuldrecht II BT, Rn. 457 f.).
I. Wirksamer Mietvertrag
Es muss nach allgemeinen Grundsätzen ein wirksamer Mietvertrag geschlossen worden sein.
II. Mangel der Mietsache
Die Mietsache muss mangelhaft sein
1. Sachmangel i.S.d. § 536 I, II BGB
a) erheblicher Fehler nach § 536 I BGB
Fehler, der die Tauglichkeit der Sache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich aufhebt oder beeinträchtigt (subjektiver Fehlerbegriff).
b) Fehlen oder späterer Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft nach § 536 II BGB
2. Rechtsmangel nach § 536 III BGB
Dem Mieter wird aufgrund eines privaten Rechts eines Dritten der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise tatsächlich entzogen.
(analoge Anwendbarkeit, wenn dem Mieter infolge des Rechts eines Dritten der Gebrauch von vornherein nicht gewährt wird.)
III. Kein Ausschluss der Gewährleistung
1. vertraglicher Gewährleistungsausschluss
Sofern es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt (§ 536 IV BGB) kann das Minderungsrecht durch vertragliche Vereinbarung, auch im Rahmen der Vereinbarung allgemeiner Geschäftsbedingungen, ausgeschlossen werden.
2. gesetzlicher Gewährleistungsausschluss
Durch Gesetz ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel positiv kannte oder grob fahrlässig nicht kannte (§ 536b S 1, 2 BGB). Im letzteren Fall bleibt dem Mieter aber die Minderungsbefugnis erhalten, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Mietsache trotz des Mangels annimmt (§ 536b S 3 BGB). Die Minderung ist weiterhin ausgeschlossen, soweit der Mieter seine Anzeigepflicht verletzt hat und der Vermieter deshalb gehindert war, Abhilfe zu schaffen (§ 536c II S 2 Nr. 1 BGB; vgl. Beck-OK- Ehlert, § 536, Rn. 105).
3. durch Verhalten des Mieters
Die Minderung ist zudem ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter zu vertreten ist (BGH NJW 1992, 1036; OLG Naumburg NZM 2002, 100; LG Duisburg WuM 2003, 494), z.B. wenn der Mieter den Mangel verursacht hat.
Veröffentlicht in der Zeitschriftenauswertung (ZA) April 2013
